損益通算の概要とやり方、注意点を税理士がわかりやすく解説【計算例付き】
国税庁 所得税青色申告決算書（不動産所得用）
国税庁 収支内訳書（不動産所得用）
譲渡所得の赤字で損益通算できない場合
譲渡所得は、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡することによって生ずる所得です。ただし、譲渡所得のうち、次の（1）生活に通常必要でない資産、(2)申告分離課税の株式等、 (3) 土地建物等は他の種類の所得と損益通算できません。それぞれ詳しく見てきましょう。
（1）生活に通常必要でない資産の譲渡
生活に通常必要でない資産とは、次のものをいいます。
- 競走馬、その他射こう的行為（一般的にはパチンコ、競馬、競輪、競艇や宝くじの購入）の手段となる動産
- 主として趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産
別荘など - 主として趣味、娯楽、保養又は鑑賞の目的で所有する不動産以外の資産
ゴルフ会員権など - 生活の用に供する動産で、1個又は1組の価額が30万円を超える貴金属、書画、骨とう等
(2)申告分離課税の株式等の譲渡
申告分離課税の株式等の譲渡で赤字が出た場合でも、原則として株式等の譲渡以外の所得と損益通算することはできません。さらに、株式等の中でも、上場株式等と一般株式等の間では原則として損益通算することはできません。
(3)土地建物等の譲渡
土地建物等の譲渡で赤字が出た場合でも、原則として土地建物等の譲渡以外の所得と損益通算することはできません。
山林所得の赤字で損益通算できない場合
上記で挙げた不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得以外のもので、利子所得、配当所得、給与所得、雑所得、一時所得、退職所得については、赤字になったとしても、他の種類の所得と損益通算することはできません。
これで完璧！損益通算の計算方法
国税庁 損益の通算の計算書
手順①：Aグループ（経常所得）の通算
まず、経常所得のAグループの、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、雑所得の6種類それぞれの黒字と赤字を通算します。なお、先に説明したとおり、この6種類のうち赤字を通算できるのは事業所得と不動産所得の2つだけです。その他の赤字は通算せずにゼロとして計算します。
手順②：Bグループ（譲渡・一時所得）の通算
| 譲渡資産の種類 | 譲渡所得の課税方法 | |
| 土地（土地の上に存する権利を含む）及び建物等 | 分離課税 | |
| 株式等 | 短期所有土地の譲渡とみなされるもの | 分離課税（土地建物等として） |
| ゴルフ会員券の譲渡 | 総合課税 | |
| 上記以外の株式等の譲渡 | 分離課税 | |
| その他の資産 | 損益通算とは総合課税 | |
| 譲渡所得の課税方法 | ||
| 譲渡所得（不動産、株式等）の分離課税 | 短期譲渡所得 | 不動産（譲渡があった年の1月1日において所有期間が5年以内） |
| 長期譲渡所得 | 損益通算とは不動産（譲渡があった年の1月1日において所有期間が5年を超） | |
| ‐ | 株式等（短期・長期の区分なし） | |
| 譲渡所得の総合課税（その他の資産） | 短期譲渡所得 | その他の資産（所有期間5年以下） |
| 長期譲渡所得 | その他の資産（所有期間5年超） | |
手順③：A・B間の通算
・Aグループが赤字の場合
Aグループの赤字を、短期総合譲渡所得、長期分離譲渡所得、長期総合譲渡所得、一時所得の順に通算していきます。
・Bグループが赤字の場合
Bグループの赤字を、Aグループの黒字と通算します。
手順④：山林所得との通算
・A・Bグループが赤字の場合
A・Bグループの赤字を、山林所得と通算します
・山林所得が赤字の場合
山林所得の赤字を、経常所得、短期総合譲渡所得、長期分離譲渡所得、長期総合譲渡所得、一時所得の順に通算していきます。
手順⑤：退職所得との通算
損益通算の具体例
事業所得の赤字と給与所得の黒字
給与所得300万円－事業所得100万円＝200万円
事業所得の赤字は他の種類の所得と損益通算可能なものですので、給与所得300万円と通算します。この場合、損益通算により、所得は200万円になります。
事業所得の赤字と土地建物等の譲渡所得の黒字
この場合、事業所得の赤字は他の種類の所得と損益通算可能ですが、土地建物等の譲渡所得の黒字に対しては通算できません。この場合、事業所得の赤字は本年の税金の対象外になり、別荘の譲渡所得500万円は分離課税として税金の対象になります。
雑所得の赤字と給与所得の黒字
この場合、雑所得の赤字は他の種類の所得と損益通算できません。この場合、雑所得の赤字20万円はゼロとして計算するため、所得は給与所得のみの400万円となります。なお、給与所得の方については雑所得等の給与所得以外の所得が20万円以下の場合、確定申告不要です。
譲渡所得の赤字と事業所得の黒字
事業所得500万円－譲渡所得30万円＝470万円
事業用車両の売却は総合課税の譲渡所得になります。譲渡所得の赤字は、他の種類の所得と損益通算可能ですから、事業所得500万円と通算します。そして、損益通算により、所得は470万円になります。
上場株式等の譲渡所得の赤字と配当所得の黒字
この場合、株式等の譲渡所得の赤字は、原則として他の種類の所得と損益通算できません。
①配当所得と譲渡所得の損益通算
配当所得5万円から譲渡所得の赤字100万円を差し引きます。上場株式等の譲渡所得で95万円の赤字が残ります。
②事業所得
上場株式等の譲渡所得の赤字は、上記特例を除いて他の種類の所得と損益通算できません。譲渡所得95万円の赤字はゼロとして計算しますので、本年の所得は事業所得のみの500万円になります。
なお、上場株式等の譲渡所得の赤字については、確定申告により翌年以後3年間の「譲渡損失の繰越控除」制度の適用を受けることができます。
損益通算とは？
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損益通算とは？株取引で赤字がでたときに知っておくべき制度をわかりやすく解説
株式取引によって生じる所得にはいくつかの種類があります。具体的には配当金、売却益、株主優待などです。では、これらはどの所得区分に該当するのでしょうか。配当金（インカムゲイン）は「配当所得」配当金とは「株式会社等が上げた利益を株主等に分配するお金」のことを言います。配当の有無や金額は株式等を保有する株式会社等の利益状況などによって変わります。また、受け取れる配当金は株式等の保有期間や保有株式数によって決まります。この配当金は所得税法上「配当所得」に含まれます。株式売却・譲渡益（キャピタルゲイン）は「譲渡所得など」株式の売却益や譲渡益とは「株式を売買することで生じた利益」のことです。上場株式等の取引であれば「上場株式等に係る譲渡所得」として扱われる一方、それ以外の取引であれば「一般株式等の譲渡所得」として扱われます。株式売却益・譲渡益の所得区分は事業所得、譲渡所得、雑所得とありますが、個人の場合は譲渡所得であるケースが多いです。株主優待は「雑所得」株主優待とは「株式会社が株主に対して提供する特典」のことです。具体的には自社サービスの招待券や割引券、食事券や図書カードなど様々あります。こうした株主優待も課税対象として扱われており、申告時には「雑所得」として扱われます。配当金の課税・申告手続き配当金を受け取ったら配当所得として申告手続きをします。その際の所得税の計算方法と申告のポイントを確認しましょう。配当所得の計算方法について配当所得の計算式は以下のとおりです。配当所得額 ＝ 収入金額（源泉徴収前のもの） － 株式取得にかかる借入金の利子配当金の課税においては、この計算によって算出された配当所得額に対して所得税が課されることになります。ただし、配当金の場合は支払いを受ける際に以下の区分に従って、源泉徴収を受けることにもなっています。上場株式等の配当金：20.315％分が源泉徴収される上場株式等以外の配当金：20.42％分が源泉徴収されるこの源泉徴収額は令和2年（2020年）4月1日現在法令等に適用されているものです。したがって、配当所得が生じている時点で一定の源泉徴収額が生じており、人によっては確定申告によって所得税の還付を受けられる可能性もあります。配当所得の課税方法は2種類ある配当所得の課税方法には「総合課税」と「申告分離課税」の2種類が用意されています。それぞれの違いは以下のとおりです。なお、申告分離課税を選択できるのは「上場株式等の配当金等」だけなので注意が必要です。総合課税：給与所得などその他の所得の合計額に課税する方法申告分離課税：その他の所得と分けて配当所得のみ課税する方法このうち総合課税を利用する場合には「配当控除」を適用できますが、申告分離課税では「配当控除」を適用できません。配当控除は課税総所得金額などから決定されており、課税総所得金額が1,000万円以下であれば、下記の計算式で算出されます。配当控除額 ＝ 一定の配当所得 × 10％ ＋ 一定の投資信託による配当所得 × 5％配当控除は、すべての配当所得を構成する所得で計算するわけではないことにご留意ください。たとえば、日本の会社の配当による所得は、配当控除の対象ですが、海外の会社の配当による所得は、配当控除の対象ではありません。確定申告時には、上記の計算式で算出された配当控除を差し引くことができるようになっています。確定申告不要制度も選択できる確定申告不要制度とは、配当所得を受け取っている納税者の判断で、確定申告をしないで源泉徴収で済ませる制度のことを言います。この制度を選択すると、配当控除や所得税等の源泉徴収税額の控除を受けられません。制度を利用できるのは、以下の配当等です。この確定申告不要制度は1回に支払いを受けるべき配当金額ごとに選択できることになっています。もしくは、源泉徴収選択口座内の場合は口座ごとに選択できるので、使い分けて利用することもできるので便利です。譲渡所得の課税・申告手続き株式を売買して受け取った譲渡所得の申告手続きについて確認します。株式等を譲渡した場合は「申告分離課税」によって申告することになるので注意しましょう。譲渡所得の計算方法について株式の譲渡所得は上場株式と一般株式（上場株式以外のもの）とに分けて算出することになっています。上場株式の譲渡所得額 ＝ 譲渡価額 － 必要経費（取得費 ＋ 損益通算とは 手数料等）一般株式の譲渡所得額 ＝ 譲渡価額 損益通算とは － 必要経費（取得費 ＋ 手数料等）注意すべきポイントは、それぞれは別々に算出することになっているので、上場株式の譲渡所得額を一般株式の譲渡所得額から控除したり、その逆をしたりできないことです。上場株式の費用は上場株式に、一般株式の費用は一般株式に使っていく必要があります。譲渡所得の課税方法について譲渡所得の税率は上場株式でも一般株式でも「20％（所得税15％、住民税5％）」になっています。したがって、税額の計算方法は以下の通りになっています。所得税額 ＝ 上場株式の譲渡所得額 × 20％所得税額 ＝ 損益通算とは 一般株式の譲渡所得額 × 20％平成25年（2013年）から令和19年（2037年）までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1％を所得税と併せて申告・納付することになります。この通りに計算して、それぞれの税額を算出して申告手続きをしましょう。おわりに株式取引によって生じる所得には、「配当金による配当所得」や「株式譲渡による譲渡所得」などがあります。これらは所得である以上、法律に則って申告しなければなりません。ただし、中には申告不要な場合もあるので、制度を理解した上で正しく利用してください。税理士に税務相談したいときは「クラウド税務相談」では、税理士探しの手間をかけずに、低コストで税務相談が可能です。トークルームは非公開なので、具体的な所得金額などの書き込みもOK。24時間お好きなタイミングで相談を投稿いただけます。
資産を譲渡した時に得た収入のことを譲渡所得といいます。譲渡とは、特定の財産や権利を、有償・無償に関わらず、他人に譲り渡すことを指します。他の所得と同様に、譲渡所得も住民税や所得税の課税対象です。ただし、資産の種類によって所得の計算方法や税率が異なったり、課税対象とならない資産もあります。課税対象にならない資産課税対象となる資産は土地や借地権、建物、株式だけでなく貴金属や美術品、特許権など多岐にわたります。一方で課税対象とならない資産は限られるため、課税対象外のすべての資産が譲渡所得の課税対象と覚えておくとよいでしょう。課税対象とならない資産は以下のとおりです。事業所得や雑所得となるもの資産の譲渡による所得でも、その資産によっては、「事業所得」や「雑所得」として課税されるものもあります。譲渡所得と間違えやすい主なものは以下のとおりです。所得の種類ごとに課税の計算方法が変わるので覚えておきましょう。譲渡される資産の種類区分事業用の棚卸資産事業所得又は雑所得10万円未満の減価償却資産事業所得又は雑所得山林山林所得、事業所得又は雑所得譲渡所得の確定申告が必要になる人譲渡所得がある人で、以下の条件に当てはまる場合は確定申告が必要になります。たとえば、個人で所有していた宝石を、買取店で100万円で買い取ってもらったケースで考えてみましょう。まず宝石の購入価格が120万円だった場合、譲渡によって利益は出ないため、確定申告は不要です。また、購入価格が80万円だった場合は、100万円 − 80万円 = 20万円の利益が出ることになりますが、譲渡所得には年間50万円までの控除が設けられているので、この場合は確定申告も不要です。一方で、購入価格が50万円以下のときには、利益が50万円以上となるので確定申告が必要になります。申告期限と必要書類確定申告は、1月1日～12月31日の間に得た所得の申告を、原則2/16～3/15までに行います。申告の際には、下記のような書類が必要になります。譲渡所得の計算方法譲渡所得は、資産の売却金額から取得費・譲渡費用・特別控除を差し引いた金額に課税されます。具体的な計算方法は以下のとおりです。譲渡所得 ＝ 譲渡益 － 特別控除（最高50万円※1）譲渡益 ＝ 売却金額 － （取得費※2 ＋ 譲渡費用※3）なお特別控除には適用順序があり、たとえば土地・建物以外の総合課税となる資産の売却の場合には、まず「短期譲渡所得※4」から控除し、控除しきれない金額があればさらに「長期譲渡所得※4」から控除します。特別控除（※1）通常であれば特別控除額は最高50万円ですが、土地建物を売ったときの譲渡所得にはさらに特例が設けられています。たとえば、「マイホームを売った場合の3,000万円の特別控除の特例」や「公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例」などです。適用できるものがないか事前に確認しておくようにしましょう。取得費（※2）宝石など貴金属であれば購入費のことですが、土地の場合は、買い入れたときの購入代金だけでなく購入手数料などを含んだ合計額のことです。建物の場合は、購入代金などの合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた額となります。しかし購入者が自分自身とは限らないので、取得費がわからない場合もあるでしょう。この場合には、売った金額の5％相当額を取得費とすることができます。たとえば、取得費不明の土地建物を1,000万円で売却した場合には、売却額の5％相当額である50万円を取得費にできるということです。なお、実際の取得費が売却額の5％より少ないときにもこの割合を適用することができます。譲渡費用（※3）資産を売るために支出した費用のことで、土地や建物の場合は仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、借家人などに支払った立退料、取壊し費用などのことです。短期譲渡所得と長期譲渡所得（※4）譲渡所得は、所有期間によって「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」の2つに区分されます。土地・建物の売却については、短期譲渡所得は「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下のもの」、長期譲渡所得は「譲渡した年の1月1日において所有期間が5年を超えるもの」をいいます。他方、土地・建物以外の総合課税となる資産の売却については、短期譲渡所得は「取得したときから売ったときまでの所有期間が5年以内のもの」、長期譲渡所得は「取得したときから売ったときまでの所有期間が5年を超えている場合」をいいます。ただし次のいずれかに当てはまる場合には、所有期間が5年以内の場合でも長期譲渡所得となります。譲渡所得税額の計算方法譲渡所得は、譲渡した資産の種類によって「総合課税」か「分離課税」かに分けられ、別々に税額を計算します。分離課税は他の所得と合計せずに、その所得だけに独自の税率をかけて計算します。総合課税は、事業所得や給与所得といった「総合課税が適用される他の所得の金額」と所得額を合計し、税額を計算します。また、このとき合計する譲渡所得額は、短期譲渡所得であれば全額、長期譲渡所得であれば1/2の額が対象となります。それぞれかかる税率については、下記のとおりです。譲渡所得税率分離課税短期譲渡所得39.63%（所得税30.63％ 住民税9％）長期譲渡所得20.315%（所得税15.315％ 住民税5％）株式等（所有期間は加味されない）総合課税短期譲渡所得5〜45%（上記に住民税の所得割10%と均等割、復興特別所得税が加算）長期譲渡所得なお、居住用不動産の譲渡の場合には、所定の適用要件を満たしたものについては「10年超所有軽減税率の特例」があり、分離課税として以下の税率を適用することができます。譲渡所得申告の税理士報酬前述のとおり、譲渡所得は総合課税と分離課税に分かれたり、所有期間によって税率が変わったり、他の所得よりも少し複雑になっています。特に居住用不動産であれば、10年超所有軽減税率の特例など知っておくべき制度も多数あるため、正確な申告をするには税理士の力を借りるのもひとつの手段です。かかる費用としては8万円～15万円程度が相場で、譲渡所得の金額や譲渡所得以外の所得状況によって異なります。おわりに資産を譲渡（売却）して収入を得たら、確定申告が必要になることがあります。やり方がよくわからない、やる時間がないということであれば税理士に確定申告を代行してもらうことも検討してみるとよいでしょう。「どんな税理士がいいのか」「具体的に費用はどれくらいかかるのか」など、税理士選びでお困りの方は、税理士ドットコムの税理士紹介サービスまでお問い合わせください。経験・実績豊富なコーディネーターがご要望に合う税理士をご提案します。
本来、不動産投資は、賃貸借に供して長期的に得られる賃料収入「インカムゲイン」と、投資期間終了後、売却処分時に得られる利益「キャピタルゲイン」の二つが収益の柱であり、本来「利益」を得るために行う投資行動です。節税目的で行う不動産投資は、賃貸経営で赤字を作り、損益通算で「給与所得」を減らし「所得税」「住民税」を節税するスキームと、転売利益（キャピタルゲイン）目的がほとんどです。損益通算損益通算とは、不動産所得が赤字になった場合に、他の所得（給与所得など）からその赤字分を相殺できる仕組みのことで、その人の総所得を総合的に引き下げて所得税や住民税を節税する効果があります。不動産投資の場合、赤字といってもキャッシュ上の赤字というわけではなく、減価償却の効果による帳簿上の赤字です。減価償却減価償却とは、時間の経過とともに価値が減少する物（減価償却資産）について、税務上で定められた耐用年数（法定耐用年数）に応じて経費化していく仕組みのことをいいます。たとえば単純な例を出すと、木造アパート（建物）を4000万円で購入した場合、耐用年数は22年なので、4000万円を22分割し「減価償却費」という名目で毎年計上する、ということになります。実際には、減価償却の方法にとしては毎年同額を計上していく「定額法」と、徐々に金額を減少させていく「定率法」の2通りあります。定率法の方が短期的な節税効果は高くなりますが、平成10年度の税制改正によって「平成10年4月1日以降取得分の建物部分」および平成28年度の税制改正によって「平成28年4月1日以降取得分の建物付属設備・構築物」については定率法が適用できなくなり、定額法による減価償却のみとなります。この「減価償却費」は、実際にお金を動かすことなく費用計上するため、建物の減価償却期間中その恩恵を受け続けられます。ただし不動産のうち、土地については減価償却の適用はありません。ちなみに税務上の建物の耐用年数は、木（W）造22年、軽量鉄骨（LS）造19年、鉄骨（S）造34年、鉄筋コンクリート（RC）造47年です。贈与税・相続税での節税効果財産を人から譲り受けた際、受け取った側（受贈者）に課税される税金を「贈与税」、亡くなられた方の財産を受け取った人（相続人）に課税される税金を「相続税」といいます。贈与税も相続税も受け取った財産の価額に対して課税されますが、時価が同じ財産でも現金と不動産とで課税される税金に大きな差があるのです。たとえば、現金1億円を受け取った場合、課税対象となる相続税評価額はそのまま1億円となりますが、時価1億円の不動産を受け取った場合の相続税評価額は、時価の7〜8割程度になるケースが多く、現金で取得するよりも節税効果が高くなります。資産を現金から不動産に組み替えた上で贈与や相続をすれば、評価額が下がる分だけ節税になるのです。ただし、不動産は節税という面では非常に効果的ですが、遺産分割という面においては複数の相続人間で分けることが難しい財産なので、遺産分割協議の揉め事の原因になることもあります。また、ある程度の現金は残しておかないと、納税資金に苦労することにもなりますので、総合的なバランスをとることが重要です。不動産投資による節税シミュレーションそれでは、不動産投資をした場合の所得税の節税効果について、実際にシミュレーションしてみましょう。【諸条件】 └物件価格：1億円（土地：6,000万円、建物：4,000万円） └利回り：5％ └年間想定家賃収入：500万円（物件価格1億円×利回り5％） └耐用年数：22年（築23年の木造アパート） └ローン金利：2％【経費】 └減価償却費：1,000万円（建物価格4,000万円×耐用年数4年の償却率0.250） └年間利息額：200万円（物件価格1億円×金利2％）【所得額】 └不動産年間所得：500万円−1,200万円+120万円（※）=マイナス580万円 └給与所得：1,000万円※年間利息額のうち、土地を取得するために要した負債の利子（120万円：土地価格6,000万円×金利2％）については、不動産所得の損失の金額がその負債利子の額を上回る場合においては、負債の利子に相当する金額は損益通算を行う場合において生じなかったものとされます。まず、節税対策をなにもしなかった場合の所得税は次のようになります。1,000万円（給与所得） − 48万円（基礎控除） - 195万円（給与所得控除） ＝ 757万円（課税所得）757万円 × 23% − 63万6,000円 ＝ 110万5,100円（所得税）対して、不動産投資をした場合の所得税は損益通算によって次のようになります。1,000万円（給与所得） − 48万円（基礎控除） - 195万円（給与所得控除） − 損益通算とは 580万円（損失分） ＝ 177万円（課税所得）177万円 × 5% = 8万8,損益通算とは 500円（所得税）このように不動産投資の赤字によって、所得税が約100万円も節税できるのです。また、中古の木造アパートのように法定耐用年数が短い物件の方が、短期的な節税効果はより高くなります。対して、新築の鉄筋コンクリートマンションについては耐用年数が47年と長いので、短期的な節税効果としては低くなります。なお、今回のシミュレーションは簡易的なものであり、実際の効果については税理士などの専門家に相談しましょう。不動産投資で節税するときのポイント不動産投資で効果的に節税するためには、いくつかのポイントをおさえておく必要があります。経費の計上漏れをなくす不動産投資における経費は、減価償却費だけではありません。節税効果を高めるためには、それ以外の経費についても漏れなく計上することがとても大切です。具体的には、次のような費用について不動産投資の経費として計上することができます。不動産会社等に支払う費用仲介手数料（ただし物件取得にかかるものは除く）／広告料／管理費／修繕積立金税金関係固定資産税／都市計画税／登録免許税／不動産取得税修繕費水漏れ修理代／設備品の交換費用／原状回復工事その他損害保険料／ローン利息／交通費／交際費青色申告の特例を活用する事業所得の確定申告には白色と青色がありますが、青色申告には次のような特典があります。住宅ローン控除は受けられない不動産向けのローンというと「住宅ローン」をイメージする人もいるかもしれませんが、残念ながら不動産投資に住宅ローンは適用できません。住宅ローンはあくまで自宅用の不動産、つまりマイホームの購入であるということで、一般的なローンよりも低金利かつ長期返済期間の融資なので、第三者へ賃貸する投資を目的としている不動産投資には使えないのです。不動産投資の場合は、住宅ローンよりも若干金利が割高な「アパートローン」などが適用されます。ただし、転勤などでどうしてもマイホームを賃貸に出さざるを得なくなった場合などに、事前に金融機関の同意を得られれば、例外的に賃貸として転用できることもあります。赤字経営による金融機関の印象悪化に注意所得税や住民税を節税するということは、帳簿上の赤字をつくることを意味します。実際のキャッシュフローが黒字であれば経営上は問題ありませんが、融資を受けるとなると注意が必要です。たとえば、銀行から融資を受けたいという場合に赤字が続いていると、返済能力が低いとみられ審査がとおらなくなる可能性が高くなります。銀行融資を積極的に利用して不動産投資を拡大していきたい場合は、赤字を出しすぎないようバランスをとることも必要です。既存保有している物件の、1棟ごとの各部屋の家賃を一覧にした「レントロール」などを用いて、キャッシュフローが安定していることなどを証明することが、不動産投資で融資を引き出すポイントになります。物価下落による資産価値減少のリスク節税効果の高い不動産投資ですが、節税だけが目的になってしまうのは禁物です。不動産投資は節税である前に投資であり、あくまで収益性を伴うことが成功の大前提となります。たとえば、物価下落で資産価値が下落すれば不動産の価格も下落します。一定期間保有することが前提の不動産投資ではこうした「景気変動リスク」も考慮しなければなりませんし、「金利上昇リスク」によって1％でも金利が上昇すれば毎月のローン返済額も増加し、収支は悪化します。また、空室が多くて家賃が入ってこないという状況になってしまうと、資金繰りが悪化してローンが返済できなくなってしまうリスクもあり得るのです。物件を選ぶ際には、主に次の点についてチェックするとよいでしょう。これらの点をチェックすることで、投資した後の予想外の出費や減収を回避できます。規模が大きいときは法人成りも検討不動産投資自体の利益が多くなって、不動産投資自体の節税をしたいというときは法人成りも検討するとよいでしょう。個人事業主は事業のために直接支出した費用しか経費として認められませんが、法人の場合は事業活動で支出した費用全般が経費として認められるので、経費にできる幅が大きく広がりさらに節税できるのです。たとえば、役員退職金や役員社宅などが例として挙げられます。また、個人事業主に課される所得税は所得金額が増えるにつれ税率も高くなる「累進課税」が適用され、最高税率は45％と非常に高くなっています。一方で法人に課される法人税は「比例税率」が適用され、どんなに課税所得が増えても税率の上限は23.2％なので、個人と比べると有利になることがあります。おわりにこのように、不動産投資をうまく活用すれば所得税、住民税、相続税、贈与税といった複数の税金を効率的に節税できるという大きなメリットがあります。しかし、不動産投資の基本はあくまで長期的かつ安定的な賃料収入「インカムゲイン」を得ることが主眼です。賃貸経営を赤字にする目的で物件を購入すれば、事業融資の際、金融機関の審査に落ち、資金調達ができなくなってしまうリスクもあります。また相続・贈与税対策の投資物件購入も課税価格を減らすどころか、大事な資産価格そのものを減らしてしまうとすれば、その不動産投資は失敗です。節税だけをしたいのであれば、ふるさと納税やiDeCoといった簡単で効果的な方法が多数あります。詳しい方法ついては税理士に相談してみることをおすすめします。
損益通算とは？
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